L'Italia s'è desta !

A Milano vince Pisapia (55,1%), a Napoli vince De Magistris (65,2 %), a Cagliari vince Zedda (59,2 %). L'Italia s'è desta. Ora i referendum!

Arancione, il colore della spremuta del PdL. Come direbbe la Polverini "Mo' strizzamo pure Alemanno".

Buone notizie

Mondiali nuoto: Staderini ammesso parte civile a nome del Comune di Roma (LINK)

A Tor Bella Monaca i servizi sociali rimangono al Palo.

Ieri presso il Teatro di Tor Bella Monaca si è tenuto l'incontro "I servizi sociali, la scuola, il territorio" a cui hanno partecipato Gianluigi De Palo, Assessore alla Famiglia e Scuola del Comune di Roma, e Massimiliano Lorenzotti, Presidente del Municipio VIII. Il tema era fondamentale all'interno della riqualificazione di Tor Bella Monaca voluta e imposta ai residenti dal Sindaco Alemanno. Ricordiamo che alla base dell'urbanistica ci sono gli standard urbanistici e cioè verde pubblico, parcheggi pubblici e servizi pubblici (tra i quali quelli sociali), calcolati, nel PRG di Roma, per un totale di 22 mq per abitante. Ebbene, non solo non è mai stato spiegato da Alemanno come sarà possibile raddoppiare la popolazione del quartiere senza prevedere nuove strutture destinate ai servizi (non sono indicati nel masterplan), ma neppure De Palo ha saputo fornire una risposta in materia di sua competenza e cioè quali servizi sociali saranno presenti, visto che nei 3 anni della giunta Alemanno, tra Comune, Provincia e Regione si è tagliato quel poco di esistente. Nervoso e impacciato, del tutto fuori luogo, De Palo ha accusato i cittadini di essere “in confusione” e di volere dagli amministratori solo “promesse ma non proposte”, andandosene via senza rispondere a domande pertinenti degli operatori. Doveva essere un'occasione per le realtà che da anni operano nel quartiere, di confrontarsi con l'amministrazione su problemi e necessità dei servizi sociali, si è trasformata nella conferma che dietro agli annunci propagandistici di Alemanno non c'è nulla, neppure uno straccio di progetto preliminare.

'Piccola Palocco': l'effetto NIMBY e il cerino in mano

Finisce con un nulla di fatto il consiglio municipale del XIII Municipio sulla proposta urbanistica denominata ‘Piccola Palocco’. Si sapeva già dalla primissima ora che non si sarebbe votato. Le ipotesi a questo punto sono due: il consiglio municipale non esprimerà un parere lasciando che sia il Campidoglio a farlo oppure si ripeterà il film già visto con la proposta Casini-Parnasi per Prato della Botte all’Infernetto. Nel primo caso sarebbe l’ennesima riprova del finto decentramento amministrativo di Ostia, nel secondo il rischio è quello di assecondare l’effetto NIMBY dei Palocchini non risolvendo alcun problema reale in termini di standard urbanistici e amplificando ancora di più il fenomeno della diseguaglianza tra cittadini. Non è infatti ammissibile che esistano cittadini di serie A e di serie B e qualche volta anche di serie C. I primi sono quelli che godono dei maggiori privilegi, magari anche quello di avere tra i residenti un deputato della Repubblica che si interessi del caso.

L’urbanistica è materia complessa e non può essere relegata ad una mera questione edilizia di colata di cemento o di allargamento di una strada. Il caso di ‘Piccola Palocco’ rientra all’interno della gran parte delle decisioni urbanistiche che sono state prese in questi anni in variante di destinazione d’uso attraverso accordi di programma, che si fondano su uno dei pilastri teorici del PRG: tutte le cubature residue del piano del ‘62 sono “diritti acquisiti” a cui si è aggiunto un altro pilastro, quello della compensazione. A prescindere dalla bontà o meno di questi pilastri, i cittadini romani si trovano nella seguente situazione: chi è più forte riesce ad evitare la 'colata a casa sua' facendola girare per Roma, dove altri cittadini, magari meno combattivi e con meno 'santi' nei posti che contano, finiranno per riceverla con tanto di premio di cubatura. Insomma, sembra il gioco del cerino e l’ultimo a cui rimane in mano si bruci.

O si riapre una seria riflessione complessiva o ci troveremo ogni volta a combattere tante 'Piccole Palocco'.

Il PD XIII e la memoria corta

Primi commenti alla ri-presentazione ieri (dopo quella degli Stati Generali di febbraio scorso) del progetto del Secondo Polo Turistico presso la Luiss di Roma da parte del vice-sindaco di Roma Capitale, Sen. Mauro Cutrufo.
Alcuni sono persino soprendenti, come ad esempio le dichiarazioni rilasciate a Paese Sera da A. Storri, segretario del PD XIII Municipio, in politica dal 1985, e che ha avuto da giugno 2007 la delega all’attuazione degli strumenti urbanistici sotto l'amministrazione Orneli (vedi LINK)

Meravigliano perché evidentemente anche nel PD abbiamo la memoria corta. Il progetto di Cutrufo è la versione un po' più cafonal di quello di Portoghesi presentato da Rutelli ai tempi in cui era Sindaco di Roma e riproposto poi da Veltroni (con l’unica variante delle due torri alla fine della Cristoforo Colombo) con il nome di "Lido di Roma 2015". Dunque non era 50 anni fa.

In quei documenti si possono leggere le seguenti amenità (di cui evidentemente Cutrufo e la Giunta Alemanno hanno fatto tesoro) quali ad esempio le 5 isole artificiali al largo di Ostia, da affidare ai privati previste su un fondale di 10/15 metri, di dimensioni pari a circa 1 ettaro ciascuna, a non meno di 2 miglia dalla costa, destinate a cinque modi diversi di organizzare il tempo libero:

• un’isola per gli appassionati di subacquea, con tanto di parco marino da visitare;
• un’isola per i più piccoli, ai quali offrire un grande parco giochi e una ludoteca;
• un’isola all’insegna del benessere e della cura del corpo, sulla quale costruire una spiaggia del fitness e una beauty farm;
• un’isola per il casinò, perché “il gioco d’azzardo è un incentivo turistico fortissimo”;
• un’isola al centro della quale costruire una grande discoteca per soddisfare da una parte i nottambuli, dall’altra “rendere più tranquille le notti degli abitanti del Lido”

[...]

L'8 Giugno esce per ed. Alegre il libro "Le mani sulla città" di Paolo Berdini e Daniele Nalbone. Un intero capitolo, firmato da me, ripercorre questo "scopiazzamento" ... per non dimenticare, anche i nomi di chi c'era e ora ha perso la memoria.

XIII Municipio: la 'patacca' urbanistica del PRINT di Macchia Saponara

Nel XIII Municipio tutti sono molto preoccupati della speculazione edilizia del finto Programma Integrato (PRINT) chiamato 'Piccola Palocco': 15 ettari di superficie, 568 alloggi e 46.133 mq di costruito.

Entro la fine del 2011 è prevista però la Proposta di Deliberazione del PRINT Macchia Saponara: 43 ettari di superficie, 5.030 alloggi, 43.076 mq di nuove costruzioni, a cui va aggiunto l’esistente ricostruito con premi di cubature, come risulta da documentazione ufficiale.

Si tratterebbe dunque di una densificazione dell'area 10 volte superiore a quella di 'Piccola Palocco' in termini di alloggi oppure siamo di fronte ad un madornale errore numerico del Comune di Roma.

Quello che è certo è che il progetto preliminare è pronto da marzo 2006, fu redatto dal Comune di Roma, quando al Comune, così come in Municipio XIII, governava una giunta rossoverde. L’allora Presidente del Municipio era Paolo Orneli (PD), mentre la delega all'attuazione degli strumenti urbanistici (da giugno 2007), era nelle mani di Andrea Storri, attuale segretario del PD XIII. Entrambi hanno dichiarato in questi giorni la loro opposizione al progetto “Piccola Palocco”.

Il processo di partecipazione del PRINT di Macchia Saponara, iniziato il 18 gennaio e conclusosi il 31 marzo 2007 con la consegna delle 19 proposte d'intervento, era stato commissionato dal Municipio XIII all'associazione 'Atelier Locali', poi incaricata dalla Pirelli, di presentare il progetto della adiacente Centralità Urbana di Acilia-Madonnetta.

A capo del consorzio, costituitosi tra i proprietari dei terreni dell'area di Macchia Saponara, la Ircos S.p.A (Impresa Romana Costruzioni Sociali S.p.A) il cui attuale amministratore è l'Arch. Riccardo Drisaldi. Si tratta della stessa Ircos coinvolta nella polemica sulla realizzazione di oltre 20 mila mq (tra parcheggi, negozi, sala convegni, bar e ristorante) a Porto S. Stefano, che di ‘sociale’ non ha proprio nulla. La Ircos è però un punto di riferimento anche per la giunta Alemanno in tema di housing sociale. Sarà questa la destinazione dell'area che giustificherebbe la forte densificazione di Macchia Saponara ? Poco si conosce e molto si tace su questo PRINT. L’unica altra certezza è che porterà nelle casse del Comune quasi 29 milioni di euro a fronte di un investimento globale di 84 milioni.

Lo strumento del PRINT (sono 174 a Roma) funziona in modo molto semplice: il municipio lancia un programma preliminare (o esprime parere favorevole a una proposta), i privati aderiscono, il Comune approva, raddoppiando le cubature esistenti, incassando il pagamento straordinario (pari ai 2/3 della valorizzazione economica ottenuta) e proponendo incentivi alla demolizione e ricostruzione.

Ma quanto costa ampliare l'esistente? Nel bando dei primi quattro PRINT (Tor Tre Teste, Alessandrino, Pietralata e Macchia Saponara) il valore base fu fissato a circa 1.000 euro/mq. Costruire dunque conviene, anche dove è già costruito. Inoltre, poiché la delibera con cui si approverà a breve il PRINT Macchia Saponara (XIII Municipio) sarà la stessa del PRINT di Pietralata (V Municipio), non ci sarà neppure la discussione in aula sui singoli vantaggi o svantaggi per ciascun municipio, perché l'obiettivo finale del Comune è solo la monetizzazione. In soldoni, i due PRINT di Pietralata e Macchia Saponara produrranno investimenti privati per 500 milioni di euro e opere pubbliche per 90 milioni.

C’è da sperare che i cittadini che hanno aperto gli occhi sullo “scempio” di 'Piccola Palocco' li spalanchino a 360°, perché non vale più il vecchio trucco dei “tutti colpevoli, nessun colpevole”.

Piccola Palocco: il rischio 'populismo'

Nel vociare intorno alla speculazione edilizia di 'Piccola Palocco', si è perso l'obiettivo principale di chiarire qual è il problema urbanistico. Vediamo un po' di numeri presi dalla documentazione resa disponibile dal Comune di Roma. L’area oggetto della proposta è costituita da 153.776 mq, che saranno destinati per il 70% all'edilizia e per il 30% a verde e servizi pubblici. L'indice di edificabilità è di 0,30 mq/mq, quindi 46.133 mq, di cui 41.520 residenziali e 4.613 commerciali. Poiché l'area è assimilata come 'verde pubblico attrezzato' e quindi potrebbe sviluppare solo 0,09 mq/mq (pari a 13.840 mq), come mai si arriva a 46.133? Il gioco è semplice ed è ormai abitudine a Roma. Si tratta dell'applicazione dei diritti edificatori e cioè la possibilità da parte di un privato di cedere dei terreni ed ottenere in cambio dall’amministrazione un potenziale di edificazione da utilizzare in altro sito. In pratica le volumetrie 'decollano' da un terreno per 'atterrare' da un'altra parte. Non solo, ma i diritti edificatori sono commerciabili.

Nel caso della proposta di 'Piccola Palocco', i diritti edificatori sono alla base di tutto: senza di essi non si potrebbe costruire in quell'area. Ecco perché la proprietà ha presentato una proposta urbanistica al Comune di Roma inquadrando l'area come "città da ristrutturare". La proposta è poi stata mascherata da PRINT, Programma Integrato, sostenendo che migliorerà la qualità urbana, la viabilità e i servizi mediante il concorso di risorse private. Quindi, poiché l'area non era edificabile (ex zona H2), al PRINT è stato attribuito un indice di edificabilità di 0,30 mq/mq, di cui 0,18 mq/mq a disposizione del Comune (nel nostro caso, 27.680 mq), anche provenienti da diritti edificatori.

Per ultimo, sono state individuate due aree di decollo: Casal Giudeo e Ponte Fusano. Dalla prima atterrano a 'Piccola Palocco' 22.926 mq, dalla seconda 2.493 mq, per un totale di 25.419 mq. A 46.133 mq ne mancano ancora 6.874 che sono quelli che la proprietà lascerà al Comune di Roma nel comparto ZR1, dei casermoni semicircolari, a 5 piani, che dovrebbero sorgere dietro al centro Solara. Concludendo, la proprietà ha dato al Comune non 0,18 mq/mq ma addirittura 0,21 mq/mq (le compensazioni, più parte dello ZR1) ottenendo in cambio di edificare dove non avrebbe mai potuto.

Ci troviamo di fronte ad una assurdità: da terreni (Casal Giudeo, Ponte Fusano) dove non si può più edificare, si spostano cubature su un terreno non edificabile, per poterlo edificare ('Piccola Palocco').

In realtà il principio in base al quale tutti i terreni esprimono la stessa capacità edificatoria e quindi la cubatura di competenza dei terreni non edificabili può essere venduta a quelli edificabili, non ha mai avuto un fondamento legislativo, figuriamoci nel nostro caso. Solo di recente, con l'approvazione del Decreto Sviluppo (D.L. 70/2011, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 13 maggio 2011 n. 110) si è introdotto un nuovo comma all’articolo 2643 del Codice tentando appunto di dare a questa anomalia un fondamento legislativo. L'articolo prevede che siano resi pubblici con il mezzo della trascrizione i contratti per il trasferimento dei diritti edificatori (Costruzioni Private, art.3). Infatti, solo se si ha la trascrizione nei registri immobiliari si ha certezza dei rapporti con i terzi e, quindi, della relativa opponibilità.

Questo è il problema di 'Piccola Palocco', resa edificabile con l'impiego dei diritti edificatori che fino al 13 maggio 2011 non avevano alcun fondamento legislativo. Inoltre, nella delibera 125/2001 dell'allora Giunta Comunale rossoverde, i diritti edificatori per Casal Giudeo venivano concessi alla società Nuova Florim srl chiedendo che le cubature atterrassero in aree destinate a Edilizia Residenziale Pubblica e non a destinazione residenziale privata come 'Piccola Palocco'. A febbraio del 2007 la Corte dei Conti aprì un'istruttoria per raggiro della Ragioneria Generale dello Stato, di cui però non si è saputo più nulla.

La complessità della questione impone dunque di non cavalcare una protesta populista priva dei necessari contenuti, perché il rischio è solo quello di fare propaganda e di non raggiungere alcun obiettivo tangibile.

E anche oggi ... Buongiorno Roma! XIII Municipio