‘Piccola Palocco’ si farà

False le dichiarazioni di questi giorni da parte di politici locali di centrodestra e di centrosinistra e di alcuni comitati di quartiere che ‘Piccola Palocco’ non si farà.
Lo aveva detto Luca Gramazio, capogruppo PdL al Comune di Roma, dopo l’espressione di parere ‘non favorevole’ del XIII Municipio sull’intervento urbanistico chiamato ‘Piccola Palocco’: “Terremo conto delle richieste dei cittadini, trovando soluzioni che garantiscano la qualità della vita dei residenti”. Ce lo ha confermato ieri anche Antonio Lucarelli, capo della segreteria di Gianni Alemanno, che sta cercando di far spostare altrove le sole compensazioni edificatorie atterrate su ‘Piccola Palocco’, nel nome di una migliore ‘trasportistica locale’.
In realtà il Comune di Roma si appresta ad assestare un doppio colpo.
Il primo: ‘Piccola Palocco’, un terreno non edificabile che diventa edificabile, ha ereditato le cubature dai terreni edificabili di Casal Giudeo e Ponte Fusano, dove si è decisa la loro non edificabilità. A ‘Piccola Palocco’ (un’area di 153.776 mq, ex zona H2 a destinazione agricola nel precedente Piano Regolatore) è stata quindi attribuita, grazie alle compensazioni, un indice di edificabilità di 0,3 mq/mq consentendo dunque costruzioni a 5 piani.
Il secondo: grazie alla Decisione di Giunta Capitolina n.93 del 16 settembre 2011 (che, in maniera molto complessa ed articolata, riscrive gli artt. 13, 52 e 53 delle Norme Tecniche di Attuazione del nuovo PRG) con il semplice rilascio del permesso di costruire, si consentirà l’edificabilità anche nelle aree ove il previgente PRG prevedeva zone agricole, con possibilità di una maggiore edificazione tramite un contributo straordinario da pagare (ancora non definito nei criteri e nelle modalità di stima del calcolo). Si dovrà soltanto dimostrare che l’area oggetto d’intervento attuativo diretto sia già servita da opere di urbanizzazione primaria, ovvero che siano previste solo piccole opere di completamento di infrastrutture esistenti. Proprio il caso di ‘Piccola Palocco’.

Dunque, se anche venissero cancellate le compensazioni edificatorie, il totale della cubatura di ‘Piccola Palocco’ sarà comunque realizzata. Restano in sospeso tutte le problematiche sollevate nei miei precedenti articoli (disponibili anche sul sito di LabUr), come ad esempio l’interrogativo su come sia possibile che all’interno di un intervento strettamente privato siano inclusi terreni intestati attualmente al Comune di Roma. Il riferimento è alla particella n.1963, foglio 1113 (poco più di un ettaro) dove è prevista la realizzazione, da parte dei privati promotori del progetto, di un palazzone a 5 piani, indicato come ZR1.

Piccola Palocco: tutto quello che non vi hanno detto

Il Consiglio del XIII Municipio in data 7 giugno 2011 ha espresso parere 'non favorevole' sul progetto di intervento urbanistico denominato ‘Piccola Palocco’, ultimo esempio a Roma dell'abbandono dell'urbanistica a favore della speculazione edilizia. Solo due astenuti (Rasi e Colagreco del PdL) e 1 contrario (Ricci, del Gruppo Misto), con PD e PdL schierati insieme a votare un finto 'no' per lasciare in realtà al Campidoglio campo libero sulla scelta finale. Tant’è che Luca Gramazio, capogruppo PdL al Comune di Roma, si è affrettato a dichiarare “terremo conto delle richieste dei cittadini, trovando soluzioni che garantiscano la qualità della vita dei residenti”. Dunque ‘Piccola Palocco’ si farà, magari dando un contentino ‘qua e là’.

Ma le dichiarazioni di Gramazio sono solo la prova del 9 di un calcolo corretto: bastava infatti leggere i 6 punti su cui si articola la delibera municipale votata: 3 punti denunciano l'inadeguatezza della rete stradale (Via dei Pescatori,Via Lisippo e le solite complanari della Colombo), 1 rimarca la mancanza di una rete fognaria per le acque meteoriche, 1 evidenzia la carenza di scuole nell'area, 1 chiede un centro per gli anziani. Nessuna valutazione negativa urbanistica sul progetto, sebbene ad una attenta lettura di tutti i documenti presentati, fosse chiaro che la farina era del sacco di qualcun altro, che però ha poca dimestichezza con l’urbanistica, ma forse (e volutamente) ne ha di più con l’edilizia e i lavori pubblici. Inguardabile infatti anche l'ordine del giorno presentato dal PD, limitato al solo adeguamento della viabilità. Così come il successivo emendamento del PD che genericamente si indigna per gli aumenti di cubature.

Vediamo allora in tre punti cose c’è dietro questa speculazione edilizia.

TUTTI SAPEVANO.
Il progetto di intervento urbanistico denominato ‘Piccola Palocco’ gira negli uffici del VI Dipartimento del Comune di Roma da 7 anni (protocollo m.9903 del 6 luglio 2004) ed è entrato in Conferenza dei Servizi per la sottoscrizione dell'accordo di programma il 23 ottobre 2007. Al XIII Municipio è stata depositata una copia del progetto attuale il 2 febbraio 2010 (prot. 10326) comunicata ai cittadini tramite foglietti appesi alla recinzione dei terreni in questione. I consiglieri municipali, molti dei quali veterani della politica locale, hanno fatto finta di cadere dalle nuvole. Dal 12 maggio al 7 giugno 2011, si sono tenute tre sedute di Commissione Urbanistica e due Consigli Municipali, quasi che nei 7 anni precedenti la 'Piccola Palocco' non fosse mai esistita o che nessuno ne avesse mai sentito parlare. Quel che è emerso dalla votazione è stata l'indignazione e la (finta) sorpresa che invece Bordoni, Orneli e Vizzani (gli ultimi tre presidenti del XIII Municipio, che vivono da sempre sul territorio) dovevano manifestare anni e anni fa.

NESSUNO HA PARLATO DEL VERO PROBLEMA.
L'espressione di parere del Municipio doveva essere un indirizzo politico contro una scelta forzata da Roma (solo Roma ?), soprattutto se letta a valle del recente, seppur inutile, decentramento amministrativo ottenuto da Ostia. Nessuna reale denuncia invece è stata fatta dalle forze politiche municipali circa la scandalosa formazione urbanistica del progetto di 'Piccola Palocco', resa possibile dall'impiego dei diritti e delle compensazioni edificatorie. D’altronde si sa, diritti e compensazioni edificatorie sono stati voluti e sostenuti dal centro sinistra quando si trattò di redigere il nuovo PRG. Si tratta di un meccanismo perverso che garantisce le cubature in eccesso del vecchio piano regolatore e permette di venderle al miglior offerente. In altre parole, dai terreni di Casal Giudeo e di Ponte Fusano, dove il nuovo piano regolatore ha stabilito che non si può più edificare, si è deciso di spostare le relative cubature sui terreni non edificabili di ‘Piccola Palocco’ per renderli edificabili! Così da anni, località sconosciute come Monte Arsiccio o i Monti della Caccia, ma anche Casal Giudeo, generano centinaia di migliaia di metri cubi che servono ai costruttori per ‘densificare’ dove non potrebbero. Per fare un esempio, il cemento su 'Piccola Palocco' aumenterà di 4 volte rispetto a quanto previsto. Unica denuncia invece quella dei consiglieri del PD, Marco Belmonte, che in aula ha urlato un’accusa grave contro il consigliere democratico Alessandro Paltoni (per altro assente) di essere “stato comprato” dal PDL.

DI CHI SONO I TERRENI?
La proposta edificatoria di 'Piccola Palocco' è stata avanzata dal gruppo dei proprietari dei terreni. Tra questi spicca la Cogei Italia appartenente alla famiglia Petrassi, imparentata ed in affari, come a tutti noto, con esponenti del PD del XIII Municipio. La Cogei Italia è stata coinvolta nelle indagini sui Mondiali di Nuoto Roma '09 (Pietralata, Eschilo 1, varianti urbanistiche) ed è famosa per la frase attribuita al suo presidente del Consiglio d'Amministrazione, Roberto Petrassi: «O ti chiami ladro o ti chiami poveraccio, sono due le cose. Noi abbiamo una forma di rubare che è autorizzata sotto certi casi, e quegli altri sono ladri perché rubano le mele al mercato e vanno in galera. Io in galera non ci sono andato, né sono stato incriminato, perché le cose sono abituato a farle bene».

Lo scenario è ancora più confuso se si pensa che la Cogei Italia aveva già presentato il 12 febbraio del 2002 la proposta 32/b (prot.n.1628, dei Patti Territoriali di Ostia) per realizzare una struttura per residenze turistico-alberghiere di 87 camere, respinta per mancata ammissibilità urbanistica. Avrebbe infatti finito per comportare "una densificazione edilizia in un margine verde consolidato nella forma dell'abitato ed in un ambito nel quale sono ampiamente esaurite le potenzialità edificatorie". Ma altri nomi famosi del territorio del XIII Municipio si annidano nel gioco delle scatole cinesi delle società intestatarie dei terreni. Ricordiamo componenti della famiglia Marino (del Gruppo Marilab), Carlo Pezzella e Bruno Lazzarini. Pezzella, legato a molte attività edilizie (tra cui la proposta di un mega centro commerciale lungo via Canale della Lingua), sembrerebbe avere la proprietà anche dei due manufatti abusivi rispettivamente di circa 1.400 mq e di circa 800 mq, siti in Via Senofane, a ridosso di 'Piccola Palocco', su cui da anni si discute. Lazzarini invece, non solo è stato socio accomodante del Solara Garden Center su via di Macchia Saponara, nei terreni limitrofi a 'Piccola Palocco', ma è anche amministratore unico de 'La Pineta 2003 srl' che grazie al PRU Acilia-Dragona sta costruendo sempre a ridosso di 'Piccola Palocco'.

In realtà nei terreni interessati dal progetto di intervento urbanistico denominato 'Piccola Palocco' figurano al catasto anche terreni intestati al Comune di Roma, su cui si dovrà fare chiarezza. Un esempio su tutti: il terreno individuato dalla particella n.1963, foglio 1113 (poco più di un ettaro) sopra il quale è prevista la realizzazione, da parte dei privati promotori del progetto, di un palazzone a 5 piani, indicato come ZR1. Anche su questo aspetto silenzio assoluto da parte di tutti i capigruppo al Municipio XIII, malgrado LabUr avesse inviato via fax una richiesta di chiarimenti prima del consiglio municipale.

Per concludere, è chiaro che nessun vantaggio verrà alla cittadinanza da questa speculazione edilizia. Ma la triste conclusione è un'altra: queste operazioni si possono fare solo tenendo all'oscuro i cittadini, mettendo di mezzo i partiti e coinvolgendo imprenditori locali ben inseriti in certi ambienti decisionali.

Il Piano Regolatore? E' morto.

'Piccola Palocco': l'effetto NIMBY e il cerino in mano

Finisce con un nulla di fatto il consiglio municipale del XIII Municipio sulla proposta urbanistica denominata ‘Piccola Palocco’. Si sapeva già dalla primissima ora che non si sarebbe votato. Le ipotesi a questo punto sono due: il consiglio municipale non esprimerà un parere lasciando che sia il Campidoglio a farlo oppure si ripeterà il film già visto con la proposta Casini-Parnasi per Prato della Botte all’Infernetto. Nel primo caso sarebbe l’ennesima riprova del finto decentramento amministrativo di Ostia, nel secondo il rischio è quello di assecondare l’effetto NIMBY dei Palocchini non risolvendo alcun problema reale in termini di standard urbanistici e amplificando ancora di più il fenomeno della diseguaglianza tra cittadini. Non è infatti ammissibile che esistano cittadini di serie A e di serie B e qualche volta anche di serie C. I primi sono quelli che godono dei maggiori privilegi, magari anche quello di avere tra i residenti un deputato della Repubblica che si interessi del caso.

L’urbanistica è materia complessa e non può essere relegata ad una mera questione edilizia di colata di cemento o di allargamento di una strada. Il caso di ‘Piccola Palocco’ rientra all’interno della gran parte delle decisioni urbanistiche che sono state prese in questi anni in variante di destinazione d’uso attraverso accordi di programma, che si fondano su uno dei pilastri teorici del PRG: tutte le cubature residue del piano del ‘62 sono “diritti acquisiti” a cui si è aggiunto un altro pilastro, quello della compensazione. A prescindere dalla bontà o meno di questi pilastri, i cittadini romani si trovano nella seguente situazione: chi è più forte riesce ad evitare la 'colata a casa sua' facendola girare per Roma, dove altri cittadini, magari meno combattivi e con meno 'santi' nei posti che contano, finiranno per riceverla con tanto di premio di cubatura. Insomma, sembra il gioco del cerino e l’ultimo a cui rimane in mano si bruci.

O si riapre una seria riflessione complessiva o ci troveremo ogni volta a combattere tante 'Piccole Palocco'.

Piccola Palocco: il rischio 'populismo'

Nel vociare intorno alla speculazione edilizia di 'Piccola Palocco', si è perso l'obiettivo principale di chiarire qual è il problema urbanistico. Vediamo un po' di numeri presi dalla documentazione resa disponibile dal Comune di Roma. L’area oggetto della proposta è costituita da 153.776 mq, che saranno destinati per il 70% all'edilizia e per il 30% a verde e servizi pubblici. L'indice di edificabilità è di 0,30 mq/mq, quindi 46.133 mq, di cui 41.520 residenziali e 4.613 commerciali. Poiché l'area è assimilata come 'verde pubblico attrezzato' e quindi potrebbe sviluppare solo 0,09 mq/mq (pari a 13.840 mq), come mai si arriva a 46.133? Il gioco è semplice ed è ormai abitudine a Roma. Si tratta dell'applicazione dei diritti edificatori e cioè la possibilità da parte di un privato di cedere dei terreni ed ottenere in cambio dall’amministrazione un potenziale di edificazione da utilizzare in altro sito. In pratica le volumetrie 'decollano' da un terreno per 'atterrare' da un'altra parte. Non solo, ma i diritti edificatori sono commerciabili.

Nel caso della proposta di 'Piccola Palocco', i diritti edificatori sono alla base di tutto: senza di essi non si potrebbe costruire in quell'area. Ecco perché la proprietà ha presentato una proposta urbanistica al Comune di Roma inquadrando l'area come "città da ristrutturare". La proposta è poi stata mascherata da PRINT, Programma Integrato, sostenendo che migliorerà la qualità urbana, la viabilità e i servizi mediante il concorso di risorse private. Quindi, poiché l'area non era edificabile (ex zona H2), al PRINT è stato attribuito un indice di edificabilità di 0,30 mq/mq, di cui 0,18 mq/mq a disposizione del Comune (nel nostro caso, 27.680 mq), anche provenienti da diritti edificatori.

Per ultimo, sono state individuate due aree di decollo: Casal Giudeo e Ponte Fusano. Dalla prima atterrano a 'Piccola Palocco' 22.926 mq, dalla seconda 2.493 mq, per un totale di 25.419 mq. A 46.133 mq ne mancano ancora 6.874 che sono quelli che la proprietà lascerà al Comune di Roma nel comparto ZR1, dei casermoni semicircolari, a 5 piani, che dovrebbero sorgere dietro al centro Solara. Concludendo, la proprietà ha dato al Comune non 0,18 mq/mq ma addirittura 0,21 mq/mq (le compensazioni, più parte dello ZR1) ottenendo in cambio di edificare dove non avrebbe mai potuto.

Ci troviamo di fronte ad una assurdità: da terreni (Casal Giudeo, Ponte Fusano) dove non si può più edificare, si spostano cubature su un terreno non edificabile, per poterlo edificare ('Piccola Palocco').

In realtà il principio in base al quale tutti i terreni esprimono la stessa capacità edificatoria e quindi la cubatura di competenza dei terreni non edificabili può essere venduta a quelli edificabili, non ha mai avuto un fondamento legislativo, figuriamoci nel nostro caso. Solo di recente, con l'approvazione del Decreto Sviluppo (D.L. 70/2011, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 13 maggio 2011 n. 110) si è introdotto un nuovo comma all’articolo 2643 del Codice tentando appunto di dare a questa anomalia un fondamento legislativo. L'articolo prevede che siano resi pubblici con il mezzo della trascrizione i contratti per il trasferimento dei diritti edificatori (Costruzioni Private, art.3). Infatti, solo se si ha la trascrizione nei registri immobiliari si ha certezza dei rapporti con i terzi e, quindi, della relativa opponibilità.

Questo è il problema di 'Piccola Palocco', resa edificabile con l'impiego dei diritti edificatori che fino al 13 maggio 2011 non avevano alcun fondamento legislativo. Inoltre, nella delibera 125/2001 dell'allora Giunta Comunale rossoverde, i diritti edificatori per Casal Giudeo venivano concessi alla società Nuova Florim srl chiedendo che le cubature atterrassero in aree destinate a Edilizia Residenziale Pubblica e non a destinazione residenziale privata come 'Piccola Palocco'. A febbraio del 2007 la Corte dei Conti aprì un'istruttoria per raggiro della Ragioneria Generale dello Stato, di cui però non si è saputo più nulla.

La complessità della questione impone dunque di non cavalcare una protesta populista priva dei necessari contenuti, perché il rischio è solo quello di fare propaganda e di non raggiungere alcun obiettivo tangibile.

Roma, XIII Municipio: nasce l'Assessorato al Cemento

Renzo Pallota, Assessore all'Urbanistica del XIII Municipio verrà nominato giovedì 11 novembre 2010, dal Sindaco Alemanno, Assessore al Cemento. Se tutto va come è stato previsto, questo lungimirante politico locale potrà vantare a fine mandato di aver contribuito a portare ben 15 milioni di mc di cemento in quello che doveva essere non solo il municipio marino di Roma, ma anche quello più 'verde'. C'è di tutto: dalla villetta monofamiliare nell'entroterra agli alberghi sul lungomare di Ostia, dal raddoppio del porto alla centralità Acilia-Madonnetta, dalle nuove 5 chiese ai vecchi impianti abusivi dei Mondiali di Nuoto Roma ‘09 ancora non terminati.

L'11 novembre infatti si discuterà del "Progetto urbanistico Infernetto, aree servizi pubblici di livello urbano a compensazione - Monte Arsiccio e Tor Marancia". La data non è stata scelta a caso perché proprio un anno fa Pallotta disse: “Non assisteremo più a colate di cemento che cadranno dall’alto, bensì parteciperemo in modo costruttivo al futuro sviluppo di questo territorio”. Così Renzo Pallotta, detto 'Mosè' perché da 10 anni sta cercando di far aprire l'inutile Via Mar Rosso così da consentire un'altra speculazione edilizia, regalerà al XIII Municipio almeno 200.000 mc di nuove case, schierandosi addirittura contro l'UDC che invece non li vogliono e che certo non si può dire un partito non vicino ai palazzinari.

In questa occasione Pallotta chiederà ai costruttori 20 milioni di euro per opere che avrebbe dovuto fare già lo squattrinato Comune di Roma: un asilo nido, una scuola materna, un’elementare e una media, il sottopasso di Via C. Colombo all’altezza di Via Pindaro (mai progettato dal Comune di Roma e tecnicamente impossibile per via dei canali di scolo paralleli alla Colombo e all'urbanizzazione dell'area, ma questo Pallotta non lo sa). Questi 20 milioni, cifra insufficiente vista la lista della spesa dell’Assessore, li darà un grande costruttore romano, Sandro Parnasi, Presidente di Parsitalia, realizzatore del centro commerciale Euroma2 all'EUR. Poi, siccome il XIII Municipio è notoriamente la discarica di tutte le compensazioni cementizie di Roma, arriveranno anche le compensazioni di Monte Arsiccio, che hanno origine da un'area di 11 ettari nel XIX Municipio di proprietà sempre di Parnasi, in quanto l’area è stata inserita nel parco regionale "Insugherata" e quindi oggi non più edificabile. Dunque per salvare un’area preziosa sotto il profilo ambientale e paesaggistico si scaricano le cubature all'Infernetto, dove la rendita fondiaria è maggiore e si può realizzare di più dalla vendita delle case.

Infine Pallotta aggiungerà un ultimo tassello per devastare definitivamente il quadrante ovest del XIII municipio, già compromesso dai futuri 250.000 mc di cemento della 'Piccola Palocco', sempre da lui concessi. Si tratta di Mediapolis, un progetto di demolizione dello storico Drive-In sulla Colombo (nel punto dove verrà il sottopasso di Via Pindaro) per costruirci dentro un'arena per spettacoli, un centro commerciale e un edificio polivalente (sportivo, congressuale e del divertimento). Auguri a Pallotta per la sua nuova nomina ad Assessore al Cemento.