mercoledì 15 ottobre 2014

Stadio della Roma: perché la Procura indaga sulla compravendita SAIS-Eurnova



Singolare e ‘sportiva’, per rimanere in tema, la formazione degli strumenti urbanistici che hanno portato alla proposta di delibera del progetto dello “Stadio della Roma”, così come la formazione della c.d. “Legge sugli Stadi” in vigore dal 1° gennaio 2014 (disciplina per il rilancio dell’impiantistica sportiva dettata dall’art.1, commi 303-306, della Leggi di Bilancio n°147/2013)

I NUMERI
La superficie complessiva dell’intervento è pari a 1.085.520 mq di cui, tolte le infrastrutture,  ne rimangono 890.808mq, per una Superficie Utile Lorda (SUL) massima di 354mila mq. Il nuovo stadio occupa una superficie di soli 5mila mq mentre ad esempio la parte ricettiva è di 15mila mq e la parte uffici di ben 247mila mq. Il 50% dell’area è di proprietà di Parnasi attraverso Eurnova, comprata da SAIS, il 42% di proprietà di altri privati, il restante 8% è di proprietà pubblica, in particolare il tratto della via del Mare/via Ostiense.
Parnasi ha comprato i terreni da SAIS a 77euro/mq per un totale di 42milioni di euro e realizzerà, tra le altre cose, 247mila mq di ‘non residenziale’ ad un valore di mercato (finito) di circa 800euro/mq, per un valore di 197milioni di euro, cifra che praticamente coincide con l’importo delle opere infrastrutturali da realizzare che è pari a 190,2 milioni di euro.
Le opere sono:

- Ponte sul Tevere per congiungere la Roma-Fiumicino con l’Ostiense: 93,7 milioni di euro
- Sistemazione della via del Mare, via Ostiense: 38,6 milioni di euro
- Ponte ciclopedonale: 7,5 milioni di euro
-  Prolungamento metro B da Magliana a Tor di Valle: 50,4 milioni di euro

Insomma, Parnasi avvalendosi della ‘Legge sugli Stadi’, che obbliga all’equilibrio economico-finanziario, tramite compensazione riottiene quello che lo Studio Busnengo nel 2011 aveva previsto per il Programma Urbano di Tor di Valle (ci ‘perde’ solo perché ora non ha il residenziale, ma ottiene una semplificazione amministrativa nell’approvazione del progetto, cioè una riduzione dei tempi di approvazione) che prevedeva:

- Superficie Territoriale: 870.624 mq
- Superficie Utile Lorda: 224.344 mq
- Residenziale: 80%
- Non Residenziale: 20%

Lorenzo Busnengo è attualmente il progettista della parte urbanistica dell’iniziativa “Stadio della Roma” e del business park annesso. Insomma, chi non muore si rivede. Nello stesso tempo l’area di Tor di Valle diventa una “centralità a pianificazione definita”, ma l’Assessore all’Urbanistica, Giovanni Caudo, non ravvisa la necessità, come previsto per le nuove centralità non inserite nel PRG, di avviare il processo di partecipazione come invece previsto da Regolamento per l’attivazione del processo di partecipazione dei cittadini alle scelte di trasformazione urbana (Allegato A di Delibera di Consiglio Comunale n°57 del 2 marzo 2006).

Le opere di urbanizzazione cubano un totale di 270milioni di euro secondo il piano economico finanziario. Attraverso una serie di calcoli, Parnasi  afferma che Eurnova non può investire più di 50 milioni di euro e dunque c’è un disavanzo di 220 milioni di euro. Per raggiungere l’equilibrio economico finanziario richiesto dalla ‘Legge sugli Stadi’ Parnasi è costretto a recuperare il danaro mancante attraverso nuove cubature di tipo non residenziale, arrivando così ad essere premiato con 240mila mq di SUL che moltiplicato per 800 euro al mq portano l’importo totale a 197milioni di euro. Quindi, grazie alla ‘Legge sugli Stadi’ e la dichiarazione del Comune di Roma sulla “pubblica utilità” del progetto, ciò che la lottizzazione del Piano Urbano Tor di Valle non avrebbe consentito (premi di cubatura e tempi velocissimi di approvazione) è ora reso possibile.

COMPRAVENDITA
Il PM Mario Dovinola vuole capire cosa vi sia dietro la cessione del terreno di Tor di Valle dove dovrebbe sorgere il c.d. “Stadio della Roma” e se tutto è stato fatto secondo Legge. In particolare, vuole comprendere se il prezzo della vendita, che ammonta a 42milioni di euro (77 euro al mq), sia congruo, se i termini di pagamento e le rateizzazioni, siano corretti, se si è trattato di un atto lecito o se, al contrario, si è trattato di una condotta distrattiva (la c.d. bancarotta fraudolenta) per cercare di alienare beni della società e sfuggire ai creditori. La prima udienza è prevista per il 14 dicembre, nella quale sarà verificata la consistenza della platea creditoria.
Perché la Procura sta indagando? L’atto con cui il 25 giugno 2013 Eurnova ha comprato da SAIS il terreno in cui si trova l’Ippodromo di Tor di Valle (546.965 mq a 77 euro/mq per un totale di 42 milioni di euro) ha modificato due precedenti atti: quello del 23 aprile 2012 e quello del 9 agosto 2012, due normali atti di compravendita sottoposti alla condizione di essere sospesi qualora la stipula della Convenzione con il Comune di Roma per la trasformazione dell’area non fosse avvenuta entro il 31 dicembre 2013 (Programma Urbano Tor di Valle, Studio Busnengo).
Questi atti prevedevano anche il versamento di una caparra a diverse scadenze temporali, che avrebbe permesso a SAIS di non fallire (perché indebitata con banche, Equitalia Sud e altri). La caparra e le integrazioni versate da Eurnova sono state pari ad un importo di soli 600mila euro. Poiché SAIS senza i versamenti di Eurnova non poteva che fallire e quest’ultima non aveva i soldi per comperare l’area, è stato escogitato dagli amministratori delle due società l’atto del 25 giugno 2013, dove nella sostanza Eurnova resta proprietaria dell’area con il solo versamento dei 600mila euro. Per la parte residua, Eurnova si accolla i debiti garantiti da ipoteca per i diversi finanziamenti delle banche e il debito nei confronti di Equitalia Sud di circa 8 milioni di euro. Eurnova si impegna a versare gli ulteriori 13 milioni in rate mensili, ma non garantisce l’operazione in alcun modo, ad esempio attraverso fidejussioni. Gli atri 21 milioni (cioè la metà del valore di compravendita) è previsto che vengano versati da Eurnova alla stipula della Convenzione (dunque, secondo quanto riferiscono il Sindaco Marino e l’Assessore Caudo, a maggio 2015, quando tra il Comune ed Eurnova si firmerà la convezione per la costruzione dello “Stadio della Roma”). Anche questi 21 milioni non vengono garantiti in alcun modo e non vi è alcuna data di scadenza per ottenere la Convenzione.
Qual è il problema? Il 22 maggio 2014, il Giudice Umberto Gentili, con sentenza n° 423/2014, ha decretato il fallimento della SAIS, mettendo a rischio l’acquisto di Eurnova, dato che l’articolo 67 della Legge Fallimentare prevede la revoca degli atti precedenti fino ad un anno dal fallimento. Il curatore fallimentare, Maurizio Battista, deve decide se tale compravendita assicura i creditori di SAIS. Tradotto, se Eurnova non paga la parte dilazionata o non salda l’importo, il curatore fallimentare, che si è visto togliere da Eurnova la proprietà dell’area, non può far altro che andare in giudizio per il mancato pagamento, non essendo prevista alcuna clausola risolutiva che gli consenta ad una certa data, in caso di mancato pagamento, di far ritornare l’area nella proprietà della SAIS.
Quindi non saremmo in presenza di un atto fittizio per non far fallire SAIS, ma saremmo in presenza di un evidente distrazione di bene da parte degli amministratori SAIS ed Eurnova a danno dei creditori SAIS. Se non ci fosse stato questo nuovo atto di compravendita, non essendosi avverata al 31 dicembre 2013 la stipula della Convenzione con il Comune di Roma, i precedenti atti del 2012 si sarebbero naturalmente risolti di fatto e la SAIS avrebbe avuto prima del suo fallimento sei mesi di tempo per trovare un atro compratore solvibile ed evitare così il fallimento.
In questo quadro potenzialmente esplosivo il Comune di Roma, procede comunque ad una trasformazione urbanistica di notevole rilevanza per la città e fortemente criticabile dal punto di vista meramente urbanistico, con un operatore che è divenuto proprietario formale di un’area con un solo versamento di 600mila euro contro un corrispettivo che si è impegnato a versare senza prestare alcuna garanzia, normalmente e sicuramente dovute in un rapporto di trasparenza e che ora si impegna in opere per centinaia di milioni di euro.
E’ dunque propria la Procura a porsi la domanda sul fatto che non essendoci certezza dei tempi della firma della Convenzione attraverso la quale Eurnova pagherà i 21 milioni di euro alla SAIS, il Comune si rende parte attiva nel fallimento della SAIS.
E’ moralmente accettabile? Non sarebbe stato il caso di attendere gli esiti della Procura?

(paula de jesus per UsaRoma 1.0)

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