Stadio della Roma: perché la Procura indaga sulla compravendita SAIS-Eurnova

Singolare e ‘sportiva’, per rimanere in tema, la formazione degli strumenti urbanistici che hanno portato alla proposta di delibera del progetto dello “Stadio della Roma”, così come la formazione della c.d. “Legge sugli Stadi” in vigore dal 1° gennaio 2014 (disciplina per il rilancio dell’impiantistica sportiva dettata dall’art.1, commi 303-306, della Leggi di Bilancio n°147/2013)

I NUMERI
La superficie complessiva dell’intervento è pari a 1.085.520 mq di cui, tolte le infrastrutture,  ne rimangono 890.808mq, per una Superficie Utile Lorda (SUL) massima di 354mila mq. Il nuovo stadio occupa una superficie di soli 5mila mq mentre ad esempio la parte ricettiva è di 15mila mq e la parte uffici di ben 247mila mq. Il 50% dell’area è di proprietà di Parnasi attraverso Eurnova, comprata da SAIS, il 42% di proprietà di altri privati, il restante 8% è di proprietà pubblica, in particolare il tratto della via del Mare/via Ostiense.
Parnasi ha comprato i terreni da SAIS a 77euro/mq per un totale di 42milioni di euro e realizzerà, tra le altre cose, 247mila mq di ‘non residenziale’ ad un valore di mercato (finito) di circa 800euro/mq, per un valore di 197milioni di euro, cifra che praticamente coincide con l’importo delle opere infrastrutturali da realizzare che è pari a 190,2 milioni di euro.
Le opere sono:

- Ponte sul Tevere per congiungere la Roma-Fiumicino con l’Ostiense: 93,7 milioni di euro
- Sistemazione della via del Mare, via Ostiense: 38,6 milioni di euro
- Ponte ciclopedonale: 7,5 milioni di euro
-  Prolungamento metro B da Magliana a Tor di Valle: 50,4 milioni di euro

Insomma, Parnasi avvalendosi della ‘Legge sugli Stadi’, che obbliga all’equilibrio economico-finanziario, tramite compensazione riottiene quello che lo Studio Busnengo nel 2011 aveva previsto per il Programma Urbano di Tor di Valle (ci ‘perde’ solo perché ora non ha il residenziale, ma ottiene una semplificazione amministrativa nell’approvazione del progetto, cioè una riduzione dei tempi di approvazione) che prevedeva:

- Superficie Territoriale: 870.624 mq
- Superficie Utile Lorda: 224.344 mq
- Residenziale: 80%
- Non Residenziale: 20%

Lorenzo Busnengo è attualmente il progettista della parte urbanistica dell’iniziativa “Stadio della Roma” e del business park annesso. Insomma, chi non muore si rivede. Nello stesso tempo l’area di Tor di Valle diventa una “centralità a pianificazione definita”, ma l’Assessore all’Urbanistica, Giovanni Caudo, non ravvisa la necessità, come previsto per le nuove centralità non inserite nel PRG, di avviare il processo di partecipazione come invece previsto da Regolamento per l’attivazione del processo di partecipazione dei cittadini alle scelte di trasformazione urbana (Allegato A di Delibera di Consiglio Comunale n°57 del 2 marzo 2006).

Le opere di urbanizzazione cubano un totale di 270milioni di euro secondo il piano economico finanziario. Attraverso una serie di calcoli, Parnasi  afferma che Eurnova non può investire più di 50 milioni di euro e dunque c’è un disavanzo di 220 milioni di euro. Per raggiungere l’equilibrio economico finanziario richiesto dalla ‘Legge sugli Stadi’ Parnasi è costretto a recuperare il danaro mancante attraverso nuove cubature di tipo non residenziale, arrivando così ad essere premiato con 240mila mq di SUL che moltiplicato per 800 euro al mq portano l’importo totale a 197milioni di euro. Quindi, grazie alla ‘Legge sugli Stadi’ e la dichiarazione del Comune di Roma sulla “pubblica utilità” del progetto, ciò che la lottizzazione del Piano Urbano Tor di Valle non avrebbe consentito (premi di cubatura e tempi velocissimi di approvazione) è ora reso possibile.

COMPRAVENDITA
Il PM Mario Dovinola vuole capire cosa vi sia dietro la cessione del terreno di Tor di Valle dove dovrebbe sorgere il c.d. “Stadio della Roma” e se tutto è stato fatto secondo Legge. In particolare, vuole comprendere se il prezzo della vendita, che ammonta a 42milioni di euro (77 euro al mq), sia congruo, se i termini di pagamento e le rateizzazioni, siano corretti, se si è trattato di un atto lecito o se, al contrario, si è trattato di una condotta distrattiva (la c.d. bancarotta fraudolenta) per cercare di alienare beni della società e sfuggire ai creditori. La prima udienza è prevista per il 14 dicembre, nella quale sarà verificata la consistenza della platea creditoria.
Perché la Procura sta indagando? L’atto con cui il 25 giugno 2013 Eurnova ha comprato da SAIS il terreno in cui si trova l’Ippodromo di Tor di Valle (546.965 mq a 77 euro/mq per un totale di 42 milioni di euro) ha modificato due precedenti atti: quello del 23 aprile 2012 e quello del 9 agosto 2012, due normali atti di compravendita sottoposti alla condizione di essere sospesi qualora la stipula della Convenzione con il Comune di Roma per la trasformazione dell’area non fosse avvenuta entro il 31 dicembre 2013 (Programma Urbano Tor di Valle, Studio Busnengo).
Questi atti prevedevano anche il versamento di una caparra a diverse scadenze temporali, che avrebbe permesso a SAIS di non fallire (perché indebitata con banche, Equitalia Sud e altri). La caparra e le integrazioni versate da Eurnova sono state pari ad un importo di soli 600mila euro. Poiché SAIS senza i versamenti di Eurnova non poteva che fallire e quest’ultima non aveva i soldi per comperare l’area, è stato escogitato dagli amministratori delle due società l’atto del 25 giugno 2013, dove nella sostanza Eurnova resta proprietaria dell’area con il solo versamento dei 600mila euro. Per la parte residua, Eurnova si accolla i debiti garantiti da ipoteca per i diversi finanziamenti delle banche e il debito nei confronti di Equitalia Sud di circa 8 milioni di euro. Eurnova si impegna a versare gli ulteriori 13 milioni in rate mensili, ma non garantisce l’operazione in alcun modo, ad esempio attraverso fidejussioni. Gli atri 21 milioni (cioè la metà del valore di compravendita) è previsto che vengano versati da Eurnova alla stipula della Convenzione (dunque, secondo quanto riferiscono il Sindaco Marino e l’Assessore Caudo, a maggio 2015, quando tra il Comune ed Eurnova si firmerà la convezione per la costruzione dello “Stadio della Roma”). Anche questi 21 milioni non vengono garantiti in alcun modo e non vi è alcuna data di scadenza per ottenere la Convenzione.
Qual è il problema? Il 22 maggio 2014, il Giudice Umberto Gentili, con sentenza n° 423/2014, ha decretato il fallimento della SAIS, mettendo a rischio l’acquisto di Eurnova, dato che l’articolo 67 della Legge Fallimentare prevede la revoca degli atti precedenti fino ad un anno dal fallimento. Il curatore fallimentare, Maurizio Battista, deve decide se tale compravendita assicura i creditori di SAIS. Tradotto, se Eurnova non paga la parte dilazionata o non salda l’importo, il curatore fallimentare, che si è visto togliere da Eurnova la proprietà dell’area, non può far altro che andare in giudizio per il mancato pagamento, non essendo prevista alcuna clausola risolutiva che gli consenta ad una certa data, in caso di mancato pagamento, di far ritornare l’area nella proprietà della SAIS.
Quindi non saremmo in presenza di un atto fittizio per non far fallire SAIS, ma saremmo in presenza di un evidente distrazione di bene da parte degli amministratori SAIS ed Eurnova a danno dei creditori SAIS. Se non ci fosse stato questo nuovo atto di compravendita, non essendosi avverata al 31 dicembre 2013 la stipula della Convenzione con il Comune di Roma, i precedenti atti del 2012 si sarebbero naturalmente risolti di fatto e la SAIS avrebbe avuto prima del suo fallimento sei mesi di tempo per trovare un atro compratore solvibile ed evitare così il fallimento.
In questo quadro potenzialmente esplosivo il Comune di Roma, procede comunque ad una trasformazione urbanistica di notevole rilevanza per la città e fortemente criticabile dal punto di vista meramente urbanistico, con un operatore che è divenuto proprietario formale di un’area con un solo versamento di 600mila euro contro un corrispettivo che si è impegnato a versare senza prestare alcuna garanzia, normalmente e sicuramente dovute in un rapporto di trasparenza e che ora si impegna in opere per centinaia di milioni di euro.
E’ dunque propria la Procura a porsi la domanda sul fatto che non essendoci certezza dei tempi della firma della Convenzione attraverso la quale Eurnova pagherà i 21 milioni di euro alla SAIS, il Comune si rende parte attiva nel fallimento della SAIS.
E’ moralmente accettabile? Non sarebbe stato il caso di attendere gli esiti della Procura?

(paula de jesus per UsaRoma 1.0)

Politiche abitative, la speranza di Sant'Agostino

Il mio intervento alla Scuola di Eddyburg che si è tenuto ieri, 10 ottobre, a Roma, sul rapporto tra politiche abitative, rigenerazione urbana e diritto alla città (dettagli a questo link di Eddyburg).

Ero indecisa se iniziare, a conclusione di questa lunga giornata di interventi anche molto interessanti, con la parabola della pecorella smarrita, vista la scelta della locandina della Scuola di Eddyburg, o con la citazione sulla speranza di Sant'Agostino, che ha due bellissimi figli, lo sdegno e il coraggio. Sdegno per le cose come sono e coraggio di cambiarle. Lo sdegno c'è tutto, il coraggio non può essere quello di sdegnarsi delle cose che non si sono fatte e se ne pensano di nuove. Forse, sulla Politiche Abitative, bisognerebbe fare ciò che non si è fatto ed era previsto, anche per dare certezza dei diritti.
Abbiamo visto oggi interventi interessanti e forse anche scoraggianti. Tempi decennali (44 anni) perché venga saturata la domanda di housing sociale nell'attesa che 'cambi' il mercato dei valori immobiliari. Ma il mercato dipende dagli operatori e gli enti pubblici o sono opertatori realmente influenti oppure è meglio che utilizzino un altro approccio che non può essere quello, molto in voga, di "dare indirizzi al mercato", di fare cioè "regia pubblica". Sarebbe bello, peccato che in Italia non ci sia alcun controllo e i pochi strumenti di controllo sono inefficaci o inattuati.
A Roma sicuramente c'è un grande "parco" di case sfitte, ma il punto è che mancano le case per i poveri, per i bisognosi. Le case sfitte, che ad ogni piè sospinto vengono citate come la panacea dell'emergenza abitativa, ha un problema di fondo che la mano pubblica dovrebbe affrontare: i costruttori le lasciano sfitte anche 15 anni perché tra agevolazioni, compensazioni, defiscalizzazioni, condoni e quant'altro, che sempre la mano pubblica gli offre, non subiscono alcuna perdita finanziaria. Non sarebbe il caso di partire da qui? Smetterla di agevolarli in ogni modo?
Altro problema: nelle case di Edilizia Sociale spesso, troppo spesso, ci abitano benestanti, cioè famiglie che hanno capacità reddituale. Che controllo viene operato dalla mano pubblica?
Mi domando anche: a Roma è accettabile che le Politiche Abitative siano separate dalla quelle delle Trasformazioni Urbane? Ma soprattutto, è moralmente accettabile che essa si basi sullo strumento dell'assegno di 700 euro? Lo dico perché ho l'impressione che chi "inventa" queste soluzioni, spesso importandole da Paesi nelle quali hanno avuto successo, ma che hanno realtà profondamente diverse, non sia mai uscito dai confini del proprio ufficio. E' quanto sosteneva anche Franca nel suo intervento: la distanza profonda tra i politici, gli amministratori e i Cittadini, di cui evidentemente conoscono poco. Prendiamo un caso che conosco: all'Idroscalo di Ostia Alemanno demolisce 35 case con una illegittima ordinanza di Protezione Civile e porta gli occupanti a marcire per anni, con spese esorbitanti per la collettività, nei residence dei palazzinari. Non ci sono le case per loro e gli vengono dunque offerti, ma non a tutti sia chiaro, 700 euro al mese. Cosa faranno molte di queste persone? Chi è indigente  farà una sola cosa: occuperà una casa, magari anche abusiva e troverà il modo di tenersi i 700 euro per le proprie esigenze familiari di sopravvivenza. Insomma, non risolveremo alcun problema, nemmeno quello di colpire il becero mercato dei residence in mano ai palazzinari, che ora contattano queste persone per offrirgli una casa in affitto, mentre sempre la mano pubblica gli regala magari 1 milione di mc come sta accadendo con il progetto, ingiustamente chiamato, dello Stadio della Roma. A prescindere dal fatto che le persone non sono oggetti che si spostano da una parte all'altra della città, ricordo che spesso siamo di fronte a vere e proprie comunità, che sorgono spontaneamente per ragioni di estrema necessità e nelle quali vige la regola della solidarietà, del baratto. Operazioni politiche come quella che si sta portando avanti a Roma rischia dunque di essere solo una bella operazione di marketing politico che non risolverà il problema, al massimo farà risparmiare un po' di soldi, che però non verranno investiti nell'emergenza abitativa. Non solo, sempre la stessa mano pubblica non ci dice se il recupero fiscale, ad esempio sullo scandalo della case della Signora Armellini, sarà impiegato per l'emergenza abitativa. Sempre la stessa mano pubblica, non è in grado di dirci da mesi che fine ha fatto ad esempio il Piano di Zona dell'Idroscalo. Lo dico io: ci hanno costruito un residence di lusso per ricchi, mentre serviva per ospitare le case dei poveri. A Roma accade anche questo, ci si perde anche i Piani di Zona. Non inventiamoci niente, proviamo a fare quello che era previsto, perché ci sono almeno 5 soluzioni già previste dagli strumenti urbanistici del Piano Regolatore Generale vigente che non sono mai state attuate. Dunque il problema è quello dell'attuazione. Tra il primo e il secondo PEEP quanti piani di zona non sono stati fatti? Partiamo da lì.
Si è parlato oggi delle leggi al vaglio del Governo e mi domando se è possibile fare buone leggi non solo senza prevedere appunto strumenti di controllo, ma se possano essere buone, visto che chi le  dovrà votare alla Camera e al Senato sono gli stessi che per anni hanno governato città, regioni e province lasciandoci questa pesantissima eredità storica. Politici e amministratori che hanno selezionato il peggio del 'parco case' dei costruttori per l'emergenza abitativa, case come quelle Armellini costruite con la sabbia di mare. E mentre a Bologna ci si impegna a ridurre del 15% gli affitti passivi, a Roma cosa fa la mano pubblica? Semplice, va a rinegoziare l'affito passivo dell'evasora Armellini portando l'affitto passivo da 7,2 milioni di euro a 8 milioni di euro e sbandierandola come un successo perché la Signora ne ha chiesti 9, senza contare che da decenni non spende nemmeno un euro per le opere di ordinaria e straordinaria manutenzione, tant'è che le case stanno crollando o versano in uno stato di pesantissimo degrado.
Ci avete mostrato molti dati oggi sull'emergenza abitativa. Per vostra stessa ammissione dati che ritenete molto sottodimensionati. Come si fa dunque a stabilire delle Politiche Abitative sulla base di dati che non sono certi? Il problema dell'edilizia sociale, delle politiche abitative, dei centri di accoglienza devono partire dalla definizione di reddito e di soglia di povertà su valori reali, non approssimativi, ricordando che l'edilizia non è una politica abitativa e che personalmente sono stanca di vedere presentazioni che parlano di Politiche Abitative incentrare sul mercato immobiliare.
A Roma è una condizione necessaria risolvere tre problemi: 1) la questione degli affitti passivi 2) la questione dei subentri che crea inequità e ingiustizie sociali e 3) la questione dello stato comatoso nel quale versa la manutenzione del "parco case". Un numero sempre più crescente di popolazione a Roma vive nelle roulotte e non sono solo i ROM o Sinti. La mano pubblica li vede? Quella stessa mano pubblica che si appoggia ai dati di una fondazione, come quella di De Benedetti, per contare i senza tetto con modalità assai discutibili e che non hanno fotografato la realtà. Sempre la stessa mano pubblica che paga operatori che ogni giorno sono sul campo e che conoscono la realtà territoriale nella quale operano.
Lancio questa sfida per tornare al coraggio di Sant'Agostino: dire la verità e cioè fare un calcolo reale del guadagno che si ha sui poveri: a guadagnare non sono solo i palazzinari. Abbiamo il coraggio di quantificare il guadagno anche della classe politica, dei movimenti per la casa, della criminalità organizzata che spesso controlla le assegnazioni, delle finte associazioni di volontariato, delle scuole di formazione per operatori sociali, dei bandi pubblici per progetti inutili sui poveri e di tutto quanto l'indotto che gira attorno a loro? 
Concludo ricordando che chi fa il soldato non si meraviglia più dell'uccisione di un uomo e  perde il senso della parola pace.

Stadio della Roma, una nuova 'porcata' urbanistica targata Parnasi

Per chi volesse saperne davvero di più su questa speculazione finanziaria che nulla ha a che vedere con lo Stadio della Roma http://usaromaunoazero.blogspot.it/